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回溯我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史，過往高速擴(kuò)張時(shí)期，房企因追規(guī)模、高周轉(zhuǎn)出現(xiàn)質(zhì)量問題；近幾年來，主要因?yàn)槠髽I(yè)資金緊張，導(dǎo)致樓盤質(zhì)量被“犧牲”。而隨著行業(yè)逐漸出清，房地產(chǎn)不再一味追求速度，過往的弊病可能逐漸破局。

一位已出險(xiǎn)房企的高管對(duì)記者表示，近幾年部分企業(yè)因?yàn)榻环坑袝r(shí)間限制，樓盤在有問題的情況下也可能“強(qiáng)行交付”。但隨著“問題企業(yè)”逐漸出清，能留在市場(chǎng)上的房企，更需要用心做產(chǎn)品，但這個(gè)出清過程可能還要持續(xù)一段時(shí)間。

多位業(yè)內(nèi)受訪人士表示，在行業(yè)轉(zhuǎn)型的陣痛周期，工程質(zhì)量保證金制度與工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)（IDI），一定程度上能提供風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制。

工程質(zhì)量保證金，指建設(shè)單位與施工單位在工程承包合同中約定預(yù)留的一筆專項(xiàng)資金，用于缺陷責(zé)任期內(nèi)修復(fù)工程質(zhì)量問題。質(zhì)保金比例一般不超過施工合同價(jià)款的3%，預(yù)留期限通常為1～2年，最長(zhǎng)不超過缺陷責(zé)任期規(guī)定的2年。

從實(shí)踐看，質(zhì)保金在處理常見質(zhì)量缺陷方面發(fā)揮了一定作用，尤其是在滲漏、空鼓、門窗變形等初期維修中。但其局限性同樣明顯：一方面，質(zhì)保金比例相對(duì)有限，對(duì)于結(jié)構(gòu)性或系統(tǒng)性缺陷，往往難以覆蓋全部修復(fù)成本；另一方面，質(zhì)保金期限較短，一旦超過缺陷責(zé)任期，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)仍可能重新回到購(gòu)房者身上。

而工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)（IDI），通常由工程建設(shè)單位投保，保險(xiǎn)責(zé)任一般覆蓋地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、防水系統(tǒng)等關(guān)鍵部位。在保險(xiǎn)期限內(nèi)，一旦因工程質(zhì)量潛在缺陷導(dǎo)致住宅損壞，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)賠償、維修或重置責(zé)任。當(dāng)質(zhì)量問題超出開發(fā)商或施工單位維修能力，仍可通過保險(xiǎn)機(jī)制獲得保障。

目前，IDI正從試點(diǎn)走向推廣。上海已于2019年將其覆蓋至全市住宅工程；廣州近期舉辦的2025建設(shè)工程保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展會(huì)議披露，截至2025年年底，廣州IDI項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到289個(gè)，保障面積及工程造價(jià)規(guī)模均持續(xù)擴(kuò)大。

不過也有房企人士指出，盡管IDI普遍投保，但也存在理賠周期長(zhǎng)的問題，且主要針對(duì)大問題，開發(fā)商眼前的整改壓力，無法通過保險(xiǎn)及時(shí)覆蓋；此外，在開發(fā)商仍存續(xù)經(jīng)營(yíng)的情況下，保險(xiǎn)公司通常要求開發(fā)商先行處理。

面對(duì)樓盤質(zhì)量的弊病和痛點(diǎn)，不少房企已然“敲響警鐘”，從多方面進(jìn)行嚴(yán)格把控。

前述規(guī)模房企工程總監(jiān)表示，樓盤質(zhì)量背后并非技術(shù)難題，通常是管理不到位導(dǎo)致的。因此，企業(yè)從施工到交付都要做好嚴(yán)格把關(guān)。比如，批量施工前先做樣板，通過各專業(yè)驗(yàn)收；項(xiàng)目關(guān)鍵工序應(yīng)由第三方監(jiān)理舉牌驗(yàn)收，未通過驗(yàn)收不得進(jìn)行下道工序；工程平臺(tái)定期巡檢，一旦發(fā)現(xiàn)底線問題立即停工整改。

在交付節(jié)點(diǎn)上，項(xiàng)目交付前3～6個(gè)月可啟動(dòng)模擬驗(yàn)收，第一輪模擬驗(yàn)收檢查使用功能、交樓標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷等；第二輪檢查完整性、空鼓、開裂、煙道串煙、衛(wèi)生間閉水等；第三輪模擬驗(yàn)收，檢查細(xì)部觀感質(zhì)量；交付前1個(gè)月，完成給水打壓、通電試驗(yàn)等功能性試驗(yàn)；交付前7～15天完成工程平臺(tái)的交付評(píng)估檢查。

在供應(yīng)商選擇上，應(yīng)從源頭抓起，在入圍階段做好過往項(xiàng)目考察，了解入圍單位的實(shí)際出資人，避免“掛羊頭賣狗肉”；供應(yīng)商中標(biāo)進(jìn)場(chǎng)后，嚴(yán)格按照?qǐng)D紙、合同管理；對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行多維度打分評(píng)價(jià)，形成對(duì)供應(yīng)商的“選、用、育、留”閉環(huán)機(jī)制。

對(duì)購(gòu)房者來說，如果收房或入住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)第一時(shí)間向開發(fā)商或物業(yè)公司報(bào)修。在缺陷責(zé)任期內(nèi)，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)維修，維修費(fèi)原則上可從質(zhì)保金中列支。若開發(fā)商或施工單位推諉，可向住建部門反映，要求督促其履行質(zhì)保責(zé)任。

同時(shí)，購(gòu)房者可主動(dòng)向開發(fā)商、物業(yè)或住建部門咨詢，確認(rèn)項(xiàng)目是否納入IDI保障范圍。一旦發(fā)生IDI保障范圍內(nèi)的質(zhì)量問題，可直接向承保保險(xiǎn)公司報(bào)案。保險(xiǎn)公司在受理后，將委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行勘察與鑒定，啟動(dòng)維修或賠付流程。