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康殷
2026-02-01 18:01
“開發(fā)商對項目的設計打造，都是為了那驚險的一跳——賣掉房子，而不是打心眼里從業(yè)主需求出發(fā)。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士談起“好房子”時免不了私下感慨。
過去的2025年，可謂房地產(chǎn)行業(yè)“好房子”政策的新紀元。從《中央政府工作報告》首次寫入要建設“好房子”，到國家標準《住宅項目規(guī)范》正式落地，一系列政策都顯示出：住宅供給側的產(chǎn)品改革真的到來了。
不過，當住宅開發(fā)告別一味追求規(guī)模的年代，行業(yè)范圍的“好房子”落地也并非一蹴而就之事。在業(yè)內(nèi)看來，當前房企對好房子的思考及執(zhí)行，主要還是在“物”的方面卷，包括得房率、大戶型、豪宅配置，但在“人”的軟性需求上仍顯得不足。
“好房子”新紀元來臨
我國“好房子”建設的宏觀路線圖已然出爐。
日前，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于提升住房品質的意見》，提出到2030年，我國房屋品質提升工程要取得顯著進展，住房標準、設計、材料、建造、運維水平大幅提升，形成有效支撐住房品質提升的政策、標準、技術和產(chǎn)業(yè)體系。
具體而言，保障性住房要率先建成“好房子”，商品住房更好滿足剛性和改善性需求，老房子改造為“好房子”取得明顯進展。即要兼顧增量建設與存量更新，加大安全舒適綠色智慧的“好房子”供給，為房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供堅實支撐。
“'十五五'規(guī)劃提出推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展。其中一項重要內(nèi)容是實施房屋品質提升工程。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，住建部發(fā)布《關于提升住房品質的意見》，是貫徹落實國家“十五五”規(guī)劃的表現(xiàn)。
實際上在此之前，“好房子”已成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要政策主題。
在頂層設計層面，2024年12月，住房城鄉(xiāng)建設工作會議率先明確“好房子”建設總體方向；2025年3月：“好房子”首次寫入全國政府工作報告，上升至國家民生工作層面；2025年5月，《住宅項目規(guī)范》正式實施，為住宅品質劃定硬性技術紅線，覆蓋層高、電梯配套、隔音降噪、適老化改造等關鍵維度。
地方層面也加速政策落地。據(jù)億翰智庫，2025年1月～11月，全國超20個省（自治區(qū)、直轄市）及重點城市累計發(fā)布70項“好房子”相關政策，覆蓋一二線核心城市與典型省份，我國正式邁入“好房子”建設的規(guī)范化、系統(tǒng)化發(fā)展時代。
在業(yè)內(nèi)看來，“好房子”相關政策密集推出，有其行業(yè)必然性。
克而瑞此前報告指出，自2016年開始，一二線重點城市曾紛紛出臺新房“限價”政策，初衷是為了抑制房價過快上漲，不過一定程度上壓縮了住宅項目的利潤，房企為維持基本盈利，則在成本方面進行壓縮，導致建筑材料降檔、施工工藝簡化、配套設施縮減等一系列質量問題。
隨著大量限價項目進入交付期，住宅品質問題逐漸凸顯出來，購房者對房屋質量、居住環(huán)境等方面的投訴不斷增加，面對愈演愈烈的質量問題和信任危機，行業(yè)開始重新審視發(fā)展戰(zhàn)略，“好房子”逐漸成為行業(yè)的共識和發(fā)展方向。
房企“開卷”空間和配套
去年住建部《住宅項目規(guī)范》落地后，新房市場掀起了一場“卷空間”的潮流。
億翰智庫表示，在住建部《住宅項目規(guī)范》明確“新建住宅層高不低于3米”的政策框架下，疊加各城市住宅新規(guī)優(yōu)化，核心城市的高端住宅市場掀起“空間革命”，卷高得房率、做大層高成為房企競爭的核心方向。
比如，在成都、福州、西安等城市，120平方米面積段產(chǎn)品的空間尺度，甚至可對標2023年上半年前140平方米的左右產(chǎn)品，140平方米戶型則能達到傳統(tǒng)160～180平方米的使用體驗，大部分“新規(guī)”項目得房率突破100%。
另一方面，房企集體在層高上下功夫，層高告別“改善專屬”標簽，3.1米成為市場標配，上海市場表現(xiàn)尤為突出——從17萬/平方米的高端豪宅到4.9萬/平方米的改善型住宅，層高普遍突破3.1米，最高達3.6米。
在上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等核心一二線城市，高端及豪宅產(chǎn)品扎堆入市，房企圍繞主入口、外立面、室內(nèi)裝修、會所的品質內(nèi)卷已成常態(tài)。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶告訴第一財經(jīng)，近年來，房企的好房子項目主要呈現(xiàn)以下特點：一是提升居者獲得感，不少項目突破國家3米層高標準，提升得房率，拓展實際使用空間；二是強化場景體驗感，通過打造情景化架空層、主題式泛會所、沉浸式園林等，增強居住的參與感和歸屬感；三是注重歸家儀式感，如打造儀式感門頭及歸家動線等；此外，在戶型設計上，通過靈活可變的空間布局、系統(tǒng)化收納設計等，來提升居住的實用性與舒適度。
從市場及購房者反饋看，新規(guī)產(chǎn)品及改善性好房子，銷售情況確實優(yōu)于傳統(tǒng)項目。
曹晶晶表示，在上海、深圳、杭州、成都等核心城市，部分品質改善項目表現(xiàn)突出。一方面，核心城市高凈值客群購買力強勁，購房決策更聚焦于房產(chǎn)保值屬性與改善功能，更傾向于購置核心地段的“好房子”作為“壓艙石”資產(chǎn)。另一方面，此類改善項目在產(chǎn)品設計、社區(qū)規(guī)劃、智能化配置及物業(yè)服務等方面有明顯提升，契合改善客群對居住品質的核心訴求，從而在市場中獲得一定認可。
專家呼吁更關注“人的需求”
相較于過往“高公攤”“低得房率”“低層高”的傳統(tǒng)樓盤，當前市場上的新規(guī)項目確實獲得較好銷路，但這并非“好房子”建設的唯一目標及終點。
“當前市場上的好房子，主要著力于大房子、貴房子，容易變成堆砌技術、材料，怎么豪華怎么來。”李宇嘉認為，開發(fā)商都在搶“有錢一族”，這部分人確實有消費大房子、貴房子的需求，但其數(shù)量是有限的。
在李宇嘉看來，目前好房子都是在“物”的方面卷，但在“人”的需求上面著力不夠，包括不同類型人群、不同年齡對空間、功能、服務上的需求。
比如，交付后的物業(yè)水平，能否確保不變質；對于社區(qū)服務在解決居民日常住區(qū)生活過程中的訴求，如代收代發(fā)、老人照看、寵物照看和衛(wèi)生、防疫管理，以及學生上學從家出社區(qū)、再到學校動線的安全性考慮等。
曹晶晶也表示，“好房子”不等于“貴房子”，不是高成本配置的簡單堆砌，而是立足消費者的真實需求，通過優(yōu)化產(chǎn)品設計、打磨細節(jié)品質，真正實現(xiàn)居住體驗的躍升。“好房子”還需要“好服務”來維護，房企需強化物業(yè)管理、提升服務效能，定期對房屋及社區(qū)環(huán)境進行養(yǎng)護，保障業(yè)主的居住品質與生活幸福感。
日前住建部發(fā)布的《關于提升住房品質的意見》，便從多元角度對好房子建設提出了規(guī)劃，包括完善住房建設標準、合理規(guī)劃住宅小區(qū)空間布局、推廣應用好材料、發(fā)展新型建造方式、提升運維服務水平、完善產(chǎn)業(yè)支撐。
李宇嘉表示，推動住宅品質提升工程，要從好標準、好設計、好材料、好建造、好運維等方面進行。在好標準上，住宅項目規(guī)范是底線標準，必須要執(zhí)行；好設計方面，考慮不同群體需求的設計等方面比較有看點。
好材料方面，推廣具有隔聲降噪、防水防反味、抗菌防霉、保溫隔熱等作用的材料和產(chǎn)品；好建造方面，推動建筑領域的信息化、科技化、智能化的融合；好運維方面，包括房屋全生命周期安全管理，拓展物業(yè)服務到生活服務等。
值得注意的是，順應“好房子”建設大潮，《意見》還提出開發(fā)商要向“好房子”建設集成商轉型。這意味著，未來房企不僅要搞開發(fā)，還要打通研發(fā)、設計、生產(chǎn)、施工、裝修、運維、服務等產(chǎn)業(yè)鏈，助力培育行業(yè)新質生產(chǎn)力。
在李宇嘉看來，目前房企在開發(fā)前端、設計等方面還是做得不錯的，但后續(xù)運營能力相對弱一點。如果要實現(xiàn)新模式的轉型，需要逐步放棄高周轉的擴張模式，降低前端開發(fā)的資金壓力，騰挪更多精力到后端運營上。
