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近年來(lái)，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓的空置率成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中一個(gè)引人關(guān)注的現(xiàn)象，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也面臨著挑戰(zhàn)與轉(zhuǎn)型壓力。

近日，證券時(shí)報(bào)記者走訪(fǎng)了上海、深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)“卷”價(jià)格已是普遍現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議，要破解一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓的空置率問(wèn)題，應(yīng)從管住“增量”和盤(pán)活“存量”兩方面著手。

價(jià)格“內(nèi)卷”

目前，一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓空置率到底有多高？綜合多家商辦地產(chǎn)服務(wù)商提供的數(shù)據(jù)，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2025年三季度末北上廣深等一線(xiàn)城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率大約在19%至30%之間。按照國(guó)際成熟商辦市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，空置率低于20%屬于合理閾值，也意味著寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本處于供需平衡、健康發(fā)展的狀態(tài)。多名行業(yè)資深人士表示，國(guó)內(nèi)尚未對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率指標(biāo)形成統(tǒng)一的參考基準(zhǔn)，不過(guò)，寫(xiě)字樓的空置率無(wú)疑折射出市場(chǎng)供需失衡的現(xiàn)狀。

（建設(shè)中的深圳灣超級(jí)總部基地，大量的寫(xiě)字樓即將入市。 吳家明/攝）

在深圳南山科技園，一位甲級(jí)寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)人員對(duì)記者表示，“現(xiàn)在很多租戶(hù)會(huì)貨比三家，用周邊價(jià)格更低的項(xiàng)目來(lái)要求我們降價(jià)。而且，即便企業(yè)真的確定要租也并不保險(xiǎn)，有些中小企業(yè)的租期只有一年。”此外，周邊大量新建寫(xiě)字樓不斷入市，特別是一些寫(xiě)字樓以大幅度的優(yōu)惠價(jià)格入市，給運(yùn)營(yíng)方帶來(lái)挑戰(zhàn)。

在高端辦公需求密集的上海，寫(xiě)字樓空置情況也引起關(guān)注。高德嘉潤(rùn)提供的《2025年第三季度上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告》顯示，截至2025年三季度末，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率為23.5%。上海西郊的華新鎮(zhèn)被譽(yù)為“中國(guó)快遞物流第一鎮(zhèn)”，這里擁有圓通、韻達(dá)、 中通、極兔等多家快遞巨頭的總部，在近20年間吸附了數(shù)百家上下游企業(yè)，形成強(qiáng)大的物流產(chǎn)業(yè)集群。盡管產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，寫(xiě)字樓降價(jià)的風(fēng)還是吹到了這里。

“我們公司所在的寫(xiě)字樓，2024年的租金是每天每平方米2.2元，2025年降價(jià)到每天每平方米2元。2026年，雙方協(xié)議將租金進(jìn)一步調(diào)至每天每平方米1.5元。”某龍頭快遞企業(yè)辦公室負(fù)責(zé)物業(yè)工作的王晨佳告訴記者。據(jù)他介紹，臨近2025年年底，華新地區(qū)多個(gè)明星寫(xiě)字樓退租情況遠(yuǎn)超預(yù)期，租金最低降至了每天每平方米1.2元。

盡管華新鎮(zhèn)擁有“總部經(jīng)濟(jì)”和千億級(jí)物流產(chǎn)業(yè)鏈的雙重稟賦，寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)仍不盡如人意。究其原因，王晨佳認(rèn)為，除了寫(xiě)字樓總體過(guò)剩等宏觀(guān)原因外，近年來(lái)華新地區(qū)的地方政府補(bǔ)貼、優(yōu)惠政策不斷減少，導(dǎo)致部分企業(yè)搬離。華新10公里外的虹橋板塊則是強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，后者新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，還有交通、地理、政策等更多優(yōu)勢(shì)，而前者除了更大幅度的降價(jià)外，幾乎沒(méi)有招架之力，這也反映了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“內(nèi)卷”現(xiàn)象嚴(yán)重。

上海市中心的靜安寺商圈是國(guó)內(nèi)中高端寫(xiě)字樓最密集的地區(qū)之一。在該商圈，某中外合資的高端商辦綜合體以綠色低碳為特色，一度被譽(yù)為標(biāo)桿項(xiàng)目。然而，開(kāi)業(yè)滿(mǎn)一年，寫(xiě)字樓的空置率卻接近80%。該項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)理張建對(duì)記者表示，近一年時(shí)間項(xiàng)目的租金一降再降，從揭幕伊始的每天每平方米10元降至6元，目前在向每天每平方米5元的價(jià)格靠近。在他看來(lái)，上海市區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)的密集釋放是寫(xiě)字樓市場(chǎng)下行的主因。

管住增量和盤(pán)活存量

記者從戴德梁行了解到，2025年一線(xiàn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓的凈吸納量約為117.5萬(wàn)平方米，與此形成對(duì)比的是，2021年的凈吸納量達(dá)到334.2萬(wàn)平方米。記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，寫(xiě)字樓“供需失衡”成為普遍現(xiàn)象。對(duì)此，蘇州市產(chǎn)業(yè)園發(fā)展促進(jìn)會(huì)創(chuàng)始會(huì)長(zhǎng)胡波對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，寫(xiě)字樓供需失衡“剎不住車(chē)”的現(xiàn)象有幾大深層次原因，其中就包括中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“制造業(yè)超強(qiáng)、服務(wù)業(yè)偏弱”，而寫(xiě)字樓主要針對(duì)高端服務(wù)業(yè)。

胡波建議，要破解一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓過(guò)剩愈來(lái)愈嚴(yán)重的局面，應(yīng)從“增量”和“存量”兩方面著手。一方面要管住增量，對(duì)于新建項(xiàng)目必須進(jìn)行更嚴(yán)格的需求和效益評(píng)估。同時(shí)，探索將部分已規(guī)劃但未建設(shè)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)換用途，例如轉(zhuǎn)向民生急需的學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老設(shè)施等。另一方面要盤(pán)活存量，積極推動(dòng)“商改租”（寫(xiě)字樓改租賃住房）、“商改文”（改造為文化空間）等，并簡(jiǎn)化土地、規(guī)劃等方面的審批流程。同時(shí)，要大力發(fā)展REITs等金融工具，為存量資產(chǎn)的盤(pán)活和退出提供通道。

此外，深圳市住建局等部門(mén)此前發(fā)布的通知提出，允許閑置和低效利用的存量非居住房屋改建為保障性租賃住房。 改建工作須在不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限及原已批規(guī)劃許可文件的原則上進(jìn)行。非居住房屋包括商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、 廠(chǎng)房、研發(fā)用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房和科研教育用房七類(lèi)。 這份《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》從政策層面正式明確了深圳“存量商辦改保”的可行性，也為一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓供應(yīng)難題提供了一種破解思路。

此外，在擴(kuò)大需求上，胡波認(rèn)為還是要依靠產(chǎn)業(yè)升級(jí)和服務(wù)業(yè)能級(jí)的提升。“我們需要像當(dāng)年招商引資發(fā)展制造業(yè)那樣，拿出實(shí)實(shí)在在的舉措來(lái)培育和吸引現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，這需要一套組合拳，包括營(yíng)造一流的營(yíng)商環(huán)境、出臺(tái)有針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)政策、吸引高端人才等。”

校對(duì)：楊舒欣