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曹晨
2026-02-13 10:39
近日，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目正式提交申報并獲中國證監(jiān)會及交易所受理，標(biāo)志著我國REITs市場資產(chǎn)類型正式拓展至商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域。市場分析認(rèn)為，此舉不僅有利于推動REITs市場健康發(fā)展，也是落實新“國九條”、服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展的重要實踐。
證監(jiān)會及交易所網(wǎng)站顯示，首批項目包括保利發(fā)展、錦江國際集團、上海地產(chǎn)、陸家嘴集團、凱德、唯品會、砂之船、銀泰百貨等項目。參與主體匯聚央企、地方國有龍頭企業(yè)、優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)、外資企業(yè)等，底層資產(chǎn)涵蓋商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店等成熟商業(yè)業(yè)態(tài)，位于上海、廣州、深圳、武漢、合肥、西安、鄭州等城市核心區(qū)域。
記者從已披露的申報文件了解到，首批項目運營成熟，歷史經(jīng)營業(yè)績良好，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定。央企保利發(fā)展項目底層資產(chǎn)位于廣州、佛山區(qū)域，扎根粵港澳大灣區(qū)核心城市，歷史運營表現(xiàn)較好。上海市3家重點國企上海地產(chǎn)、錦江國際集團、陸家嘴集團申報的項目資產(chǎn)業(yè)態(tài)多元，包括商業(yè)綜合體、辦公和酒店資產(chǎn)，坐落于所在城市核心商圈，核心運營指標(biāo)較為穩(wěn)定。凱德是成立于新加坡的國際知名不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，申報項目底層資產(chǎn)位于深圳、四川綿陽的核心地段，資產(chǎn)運營年限大多已滿10年，出租率在區(qū)域內(nèi)處于較高水平。唯品會、砂之船、銀泰百貨3單項目均為優(yōu)質(zhì)民企項目，唯品會在國內(nèi)合計運營22家奧特萊斯廣場，砂之船是總部位于重慶的民營企業(yè)，于2018年在新加坡證券交易所成功發(fā)行REITs，銀泰百貨及其控股股東自持的旗下同類商業(yè)資產(chǎn)共21個，均具有豐富的商業(yè)物業(yè)運營管理經(jīng)驗。
國泰海通相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人指出，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs獲受理有重要標(biāo)志性意義，自此公募REITs底層資產(chǎn)邁向全門類，標(biāo)志著我國REITs市場發(fā)展進入新階段，資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的深度和廣度進一步拓展。一方面，為持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)的企業(yè)提供了市場化退出渠道，推動行業(yè)向“重運營、強回報”模式轉(zhuǎn)型；另一方面，對于推動REITs市場健康發(fā)展、促進REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場制度的包容性和適應(yīng)性具有重要意義。此外，還豐富了REITs市場產(chǎn)品供給，為投資者提供了共享商業(yè)發(fā)展紅利的新工具。
有專家表示，相關(guān)規(guī)則發(fā)布不到一個月，包括原始權(quán)益人、中介機構(gòu)等在內(nèi)的市場參與主體表現(xiàn)出很高的參與積極性，積極響應(yīng)，高效完成了資產(chǎn)梳理篩選以及申報等工作，充分凝聚了行業(yè)共識，彰顯出市場對商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展的高度認(rèn)可與積極期待。當(dāng)前正處于商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點初期，相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則在持續(xù)完善，以運營管理強、資產(chǎn)運營表現(xiàn)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)項目先行先試，市場各參與主體歸位盡責(zé)，切實保障資產(chǎn)質(zhì)量，對試點平穩(wěn)起步至關(guān)重要。近期，監(jiān)管部門、行業(yè)主管部門和各地方政府也在緊鑼密鼓加強政策宣介解讀，協(xié)同做好市場培育，充分激發(fā)市場參與主體活力，共同構(gòu)建運轉(zhuǎn)高效、風(fēng)險可控、生態(tài)健康的REITs市場體系。
前期，為保障試點平穩(wěn)推進，證監(jiān)會與交易所已構(gòu)建公開、透明的制度體系，向市場公布了商業(yè)不動產(chǎn)REITs審核關(guān)注和盡職調(diào)查要點，為市場規(guī)范運作提供明確指引。記者了解到，交易所相關(guān)技術(shù)系統(tǒng)改造已準(zhǔn)備就緒，后續(xù)將堅持公開、透明、高效的審核原則，嚴(yán)把資產(chǎn)質(zhì)量關(guān)，及時公布審核進度及有關(guān)文件，接受社會監(jiān)督。
市場人士普遍期待，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出將進一步健全多層次資本市場體系，逐步形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗，未來在制度保障與市場協(xié)同推動下，更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)有望通過REITs對接資本市場，有效拓寬實體經(jīng)濟融資渠道，為推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展注入新動能。
